RES-2026-03-16

自 1980 年代以来，美国大城市比小城市经历了更严重的就业极化和收入不平等加剧。本文对此现象提出了一个新解释：当大城市的房价相对收入和租金增长更快时，中等收入家庭越来越难以在这些城市拥有住房，他们因此迁往较小、更可负担的城市，导致大城市的收入分布中间部分被"掏空"，使其变得更加极化且不平等。

本文的实证分析提供了三个层面的证据。第一，在 1980 至 2019 年间，房价、房价-工资比和房价-租金比增长更快的通勤区（CZ），中等技能就业份额下降幅度更大，工资不平等上升也更多，这些结果在控制初始城市规模和采用工具变量（利用土地不可用性与利率变化的交互项）后依然成立。第二，跨州迁移数据分析显示，当出发地州的房价、房价-工资比或房价-租金比相对目的地翻倍时，中等收入家庭因住房原因迁移的概率比低收入或高收入家庭高出 50%-80%。第三，大城市不仅平均房价增长更快，且在其内部几乎所有邻里的房价增长都领先于小城市。

本文构建了一个包含技能异质性和住房保有选择（租或买）的空间均衡模型。购房受到最低面积约束和还款收入比约束，使得只有收入足够高的家庭才能拥有住房。模型揭示了城市间的独特分选模式：低技能家庭在任何城市都买不起房，高技能家庭在所有城市都能买得起房，两者的选址和住房保有权选择相互独立；而中等技能家庭在便宜城市能买房，在昂贵城市不能，其选址决策与购房决策相互依赖。因此，大量中等技能家庭选择定居于房价相对工资和租金更低的城市——这使昂贵城市的收入分配"缺失中间部分"成为均衡结果。

定量分析将 465 个通勤区分为"大城市"和"小城市"两组，分别校准 1980 年和 2019 年的模型。反事实实验表明：若关闭技能偏向性技术变革（SBTC），大小城市间极化差距减少 54%，不平等差距减少 73%，这与既有文献一致。但关键发现是——即便 SBTC 完全存在，若将房价-工资比和房价-租金比维持在 1980 年水平，大小城市间的极化差距将减少 89%-96%，不平等差距将减少 27%-40%。换言之，SBTC 对城市间差异的效应被住房可负担性恶化显著放大了。

本文的政策含义在于：提高大城市住房供给的政策（如区划改革）不仅有助于提升劳动力空间配置效率和总生产率，还能使大城市对中等收入劳动者更具吸引力，降低城市内部的经济极化与不平等，并缩小有房者与租房者之间的财富鸿沟。

关键词: 住房自有，就业极化，收入不平等，房价，空间均衡

JEL 分类: J24, J31, R21, R23, R31